谈一谈：没有期房预售制度，老百姓真的会更惨很多2023/7/10 3:39:17

2023-7-10 03:39| 发布者: msmkmm2012| 查看: 139| 评论: 0

摘要: 一键查询您想要的房源，7大法拍平台的房源都在里面通过对比可以看出阿里法拍更具有一定的优势，同时也拥有很大的性价比。袋鼠安家具有多年法拍实操经验的袋鼠安家专业团队，借助大数据AI信息技术，为中产阶层及高净 ...

一键查询您想要的房源，7大法拍平台的房源都在里面通过对比可以看出阿里法拍更具有一定的优势，同时也拥有很大的性价比。袋鼠安家具有多年法拍实操经验的袋鼠安家专业团队，借助大数据AI信息技术，为中产阶层及高净值人群，提供上海法拍房私人订制全流程服务。https://www.daishuaj.com/

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在来说，要没有期房预售，现在已经买了自己商品房的家庭中至少有90%根本买不起。

而以天朝的财力，更不能指望这90%人能够通过保障房体系获得现在的居住条件。

会有人说，那买不起没关系，想要同样的居住水平，完全可以租呀！

没房子，上哪儿去租呀

白首观点

期房预售制度比较大的2个好处：成倍地放大了全社会的新建商品房供应量；进而大幅度地调节了供求关系，事上的大幅降低了房价、放低了购房门槛。

不是瞎说，白首从房地产的运作逻辑，给大家比对一下就知道了。

就以全国平均值的1万块1平方、10万平方住宅、一个项目成本8亿、总销售额10个亿来算。

（图片来源于络）

如果没有期房预售、而是按照现房销售规则：

假设一个开发商手上有8个亿净资产、现金，那么从拿地到竣工差不多一年半，18个月，现房开始销售，就算1个礼拜就卖完吧，到这个时候才能资金回笼，在这之前没有收入、只有投资，没有余钱干其他的事儿了，毛利2个亿，结算税费差不多1个亿没了。

再去买地、开另外一个项目，又是18个月才能资金回笼。

3年的时间，8个亿现金变成10个亿现金，为市场提供了20万平方新建商品房，现房，上缴了2个亿的各种税费。

（图片来源于络）

但放在现在的期房预售：

首年8个亿可以同时开4个10万方楼盘（房企自己现金付一部分土地出让款，剩下的地价用开发贷），10个月的时间差不多能全部达到预售标准开卖、2个月卖完，第12个月达到了结构性封高、可以提取监管账户资金的节点了。

开发商收回了40个亿现金，每个项目一开始已经投了2个亿，只需要留6个亿成本、总计留24亿继续造到竣工。

那么多出来的16亿，扣掉4个项目各1亿的税费（际上要到整案竣工了才开始结算税费，这里计算时候，就当预留吧），手头还有12亿的净现金、或者说，净资产。

在第13个月、也就是新的一年一开始，就可以再开6个10万方项目，每个项目总成本8亿、前期投资2亿、12个月后期房预售完成、结构性封高、从银行监管账户收回10个亿的总销售额；

6个项目总计收回60亿，每个项目留6个亿继续造、加1亿的税费，总计留下42亿；这家房企拥有了18个亿的净现金。

在第25个月，也就是第年的一开始，就可以投资9个10万平方的楼盘，在第年结束的时候，收回90个亿销售额，留下63亿造房子交税费，净现金27亿。再过6个月，这9个10万方楼盘也交付了。

（图片来源于络）

对比后我们做一下数据统计:

?现房销售，3年——开发商的8亿变成10亿，为社会提供20万方现房、2亿税收；

?期房预售，35年——开发商的8亿变成27亿，为社会提供190万方现房、19亿税收。

但凡高中数学还过得去的朋友，一眼就能看出来，相比于现房销售简单的乘法，期房预售在开发面积上直接用的是年就是次方——而且底数还乘了个4，也跟着次方。

如果这个=20多呢（也就是预售制度开始至今有多少年）

所以想想现房销售与期房销售，在为社会提供供应总量上的差距有多大吧！

这也就是为啥恒大，碧桂园这种企业，从成立到现在一共也就二十几年的时间，但光负债就能有2万多亿的道理。

威逼利诱供应商垫资、减少了单体项目的初期投资额，把前面底数中的4直接做成了6。

同时胆子够大、用足了银行的开发贷、期房预售杠杆和供应商垫资，预留给项目从结构性封高到竣工的资金也不足，把次方的数值，从3年=3、5年=5、8年=8，直接一把拉到了3年=6、5年=10。

而那些爆雷的房企，就是把整个公式中所有的数值拉到极限，没有一丝的余地，现了利润和销售额做到比较大化。

白首小结

这种没有留出一丝数值余地的经营方式，也把企业的抗风险能力降到比较低，崩盘是迟早的必然，因为任何一个行业总是有周期的，或长或短而已，就算行业本身仍在景气周期的趋势上，但遇上社会经济的大问题也会强制扭转荣枯。

就像这两年突如其来的口罩，直接速地改变了回款参数，打破了本就预设到比较小的风险承受力，于是恒大，碧桂园，融创等等，高周转大型房企都爆了。